在當(dāng)今這個(gè)時(shí)代，企業(yè)管理比以往任何時(shí)候都更加困難。一方面是借錢越來(lái)越難，但另一方面，逼著企業(yè)花錢的地方并沒(méi)有減少，“四兩撥千斤”的游戲玩不轉(zhuǎn)了。
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資源整合型企業(yè)：要地，靠政府；要錢，靠銀行；設(shè)計(jì)，靠設(shè)計(jì)院；施工，靠建筑隊(duì)；賣樓，靠代理商。表面上看，房地產(chǎn)老板什么都沒(méi)有，缺少任何一個(gè)環(huán)節(jié)，他都玩不轉(zhuǎn)市場(chǎng)。但事實(shí)上，他獲得的回報(bào)比任何一個(gè)環(huán)節(jié)都大!
過(guò)去，房地產(chǎn)老板只要找政府拿到地，就能立即啟動(dòng)所有環(huán)節(jié)：向政府交部分定金就可以拿到土地證；拿到土地證，就可以到銀行申請(qǐng)貸款；拿到貸款，就可以讓設(shè)計(jì)院先作規(guī)劃設(shè)計(jì)；做了設(shè)計(jì)，就可以讓施工隊(duì)墊資開工；一開工，又可以賣樓花，向客戶收預(yù)付金。所以，房地產(chǎn)老板只要有20％～30％的自有資本金，就能玩“四兩撥千斤”的游戲，并且得到“千斤還四兩”的回報(bào)。
在正常情況下，如果銀行按揭成功、銷售順利，再讓建筑公司墊資一部分錢，老板就可以玩轉(zhuǎn)資金鏈中自籌資金、建筑公司墊資代建、銀行按揭貸款、客戶銷售回款這四個(gè)球。但現(xiàn)在國(guó)家一實(shí)行宏觀調(diào)控，限貸、限購(gòu)，就馬上停了兩個(gè)球，墊資代建這個(gè)球也玩不轉(zhuǎn)了，甚至包工頭見市場(chǎng)形勢(shì)不好，反過(guò)來(lái)加緊要求老板先支付原來(lái)拖欠的工程款，否則，就以停工要挾。四個(gè)球少了三個(gè)，個(gè)個(gè)要命，老板就只能玩剩下的自籌資金這個(gè)球了。通常情況下是拆東墻補(bǔ)西墻，實(shí)在沒(méi)磚補(bǔ)了，就找高利貸救急。能挺過(guò)去還好，挺不過(guò)去，問(wèn)題更嚴(yán)重，猶如飲鴆止渴。
現(xiàn)在，到處有人伸手向房地產(chǎn)老板要錢。去年高價(jià)拿地，今年已經(jīng)到了應(yīng)付款期限，很多開發(fā)商還面臨著天價(jià)地款的交納問(wèn)題；前年、去年囤地較多，政府打擊閑置土地，沒(méi)有錢也要加快開發(fā)；企業(yè)原材料和人工成本也在不斷上升；市場(chǎng)一片慘淡，為刺激市場(chǎng)，該做的營(yíng)銷活動(dòng)還要照做，這一切都需要開發(fā)商持續(xù)的現(xiàn)金投入……與以前的豪爽大方相比，2011年，很多房地產(chǎn)企業(yè)花錢花得肉痛，拖欠工程款、材料款、廣告費(fèi)用等現(xiàn)象屢有發(fā)生。
對(duì)于小部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果上市融資失敗，企業(yè)又不能從另外的渠道獲得更多的資金，那么前期為上市而儲(chǔ)備的眾多地塊、待付的地價(jià)款、積壓未售的項(xiàng)目和待開工的地塊，都將成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，加速企業(yè)死亡進(jìn)程。
銀行貸款、上市融資和銷售回籠是開發(fā)商傳統(tǒng)的三大融資渠道。在前兩個(gè)渠道都受阻的情況下，開發(fā)商們只能寄希望于多賣房，快速回款。這是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最有效的競(jìng)爭(zhēng)手段，所有的地產(chǎn)利潤(rùn)模式都必須通過(guò)銷售環(huán)節(jié)得以實(shí)現(xiàn)。一批拿地較多、盲目擴(kuò)張?zhí)?、融資渠道狹窄的企業(yè)，面對(duì)岌岌可危的資金鏈，在生死存亡面前只有拼價(jià)格戰(zhàn)，以刺激銷售業(yè)績(jī)的盡快回升。
2015年下半年，市場(chǎng)整體貨量之大、買家觀望情緒之濃厚，對(duì)開發(fā)商的營(yíng)銷能力來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一場(chǎng)生死大考驗(yàn)。在2015年宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)緊縮的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也在大大放緩。樓市在限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)作用下，價(jià)格明顯回落，成交量也在大幅縮減，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常低迷。截至2015年年底，僅有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)順利完成了年度銷售業(yè)績(jī)。
各地樓市最大的新聞亮點(diǎn)大半都與價(jià)格新低有關(guān)：一會(huì)兒萬(wàn)科全國(guó)房?jī)r(jià)全線下跌，一會(huì)兒廣州番禺驚現(xiàn)“地板價(jià)”，一會(huì)兒又有一批樓盤“破發(fā)”成風(fēng)。再有就是“再低就不可能了”的低胸賣樓女廣告營(yíng)銷，以及最近流行的“房?jī)r(jià)沒(méi)有跳水，只是在做俯臥撐”……雅居樂(lè)、萬(wàn)科、深振業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了“賣地，賣股份”措施，小企業(yè)更面臨“賤賣，被收購(gòu)”的絕境。
從2016年樓盤開局情況來(lái)看，成交量依然在下滑，市場(chǎng)信心受挫，國(guó)家金融政策融資渠道沒(méi)有絲毫放松跡象，出貨成為擺在開發(fā)商面前繞不開的一個(gè)難題。事實(shí)上，“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”跟李克強(qiáng)總理在2015年11月6日明確講的“中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受”是一脈相承的。這些都增加了出貨的難度。
更讓開發(fā)商“受傷”的事情還不只這些。一是部分準(zhǔn)業(yè)主對(duì)開發(fā)商讓利并不領(lǐng)情，認(rèn)為開發(fā)商再怎么降價(jià)，都是有錢賺的，特價(jià)也只是他們用誘人的糖果玩騙人的把戲；另一部分壓力來(lái)自老業(yè)主，那些降價(jià)太猛的開發(fā)商，先后嘗到了老業(yè)主群情洶涌地要求集體性補(bǔ)償或者團(tuán)體退房的滋味——怎一個(gè)“慘”字了得!
市場(chǎng)還在僵持著，開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)已降到“地板價(jià)”，買家卻認(rèn)為還會(huì)有“地下室”價(jià)。這種博弈心理進(jìn)一步加重了市場(chǎng)觀望情緒，也讓開發(fā)商的手頭更緊，日子更難熬。